ช่วงนี้มีแต่คำถาม เกี่ยวกับหลังคารั่ว เพราะเข้าหน้าฝนเดือนเก้า-2559
ถาม: ต่อเติมอาคารเป็นห้องครัว..แล้วหลังคารั่ว 

ผู้รับเหมา :ต้องการซื้อแผ่นปิดรอยต่อ ไปรับต่อเติมบ้านโครงการ ต่อด้านหลังเป็นห้องครัว ประมาณ10กว่าหลัง รั่วทุกบ้านเลย จึงอยากจะถามเรื่องแผ่นปิดรอยต่อหลังคากันรั่ว
ผู้ขาย :ผมก็อธิบายวิธีการใช้ และแจ้งราคาไป..(คลิกดูรายละเอียดที่นี่) และถามเขาว่าทำไงจึงรั่ว..
ผู้รับเหมา : ต่อเติมโดยทำเป็นหลังคาแมททรัลชีท และเจาะผนังปูน แล้วเอาหลังคาสอดเข้าไปในปูน อุดร่องด้วยซีลิโคลน หลังจากนั้น2เดือน ฝนตก...มันก็สาดเข้าไป รั่วซึมทุกหลังเลย
ผู้ขาย :เพราะอะไร.. 
ผู้รับเหมา : อ้อ..ซิลิโคลนมันคงหดตัว และบางช่วงรูเล็กมากอุดซิลิโคลนไม่ได้ น้ำสาดก็ซึมเข้าตามนั้น

งานนี้ผู้รับเหมาหนี..
สร้างบ้านใหม่ 5หลัง เป็นรีสอร์ท หลังคารั่วทุกหลัง
ข้อมูลนี้ก็ได้มาจากลูกค้าที่เข้ามาซื้อแผ่นปิดรอยต่อหลังคากันรั่ว(คลิกดูรายละเอียดที่นี่) มาจากต่างจังหวัดภาคอีสาน เธอ(ผู้หญิง)เล่าว่า บ้านทั้ง5หลัง เมื่อฝนตกน้ำจะรั่วบริเวณสันหลังคา โทรถามช่างผู้รับเหมาทำหลังคา(ทำงานอยู่กรุงเทพ)..ผู้รับเหมาบอกว่าเขารับประกันซ่อมให้..และแนะนำให้เธอมาชื้อแผ่นปิดรอยต่อที่ร้านผมเพื่อจะเอาไปซ่อมงาน..ช่างจะตามขึ้นไปทีหลัง
ผมถามผู้ซื้อว่า..ทำไมมันจึงรั่ว..เธอบอกว่า..ตอนที่ทำช่างไม่ได้ใช้แผ่นปิดรอยต่อเพราะไม่มีของ จึงใช้ปูนแทน.. สร้างเสร็จฝนก็ตก รั่วทันที ต้องมาตามช่างที่ทำ..อีก2 วันช่างจะตามไป..
สองอาทิตย์ต่อมาเจ้าของบ้านได้โทรมาหาผมอีก..บอกว่าขอคืนแผ่นปิดรอยต่อที่ซื้อมาได้ไหม หรือขอแลกเป็นสินค้าอย่างอื่นก็ได้..ผมถามว่า ทำไมหรอ..
ช่างที่รับปากไว้..ไม่ยอมมา โทรตามก็ปิดเครื่องหนี.. จึงให้คนแถวนั้นขึ้นไปแก้งานแทน เขาก็รื้อหลังคาออก..หลังคาก็แตกต้องเปลี่ยนหลังคาใหม่..หากรื้อออกหมดทุกหลังคงไม่ไหว จะให้ซ่อมเฉพาะจุดที่รั่ีวพอ..
ครับ..เพราะเราไม่รู้ มันจึงเกิดสิ่งเหล่านี้ขึ้น..สำหรับงานก่อสร้างหากไม่มีความละเอียดในวิธีการและการเลือกใช้วัสดุให้ถูกต้อง.. ย่อมเป็นเช่นนี้..ไม่เรื่องใดก็เรื่องหนึ่ง
เป็นเคราะห์กรรมอันใด..ก็อย่าให้ทำลายสุขภาพตนเองนะครับ..ค่อยๆแก้ไขกันไป..
ส่วนผมยินดีรับคืนแผ่นปิดรอยต่อจากเธอทั้งหมดโดยไม่มีเงื่อนไข
Advertising

ถาม: ต้องการซื้อแบบห้องแถวขนาด4x8เมตร ราคาเท่าไหร่?

ตอบ: เป็นคำถามที่มาจากเมล์ และคล้ายๆกัน..แนะนำดังนี้ครับ
โดยทั่วไปสถาปนิกจะคิดค่าออกแบบเป็นตารางเมตร และจะกำหนดราคาขั้นต่ำไว้ บางรายก็กำหนดขั้นต่ำ2หมื่น 3หมื่นต่างกันไป แบบห้องเช่าก็เช่นกันแม้ว่าจะทำ3ห้องหรือ10ห้องค่าออกแบบก็ไม่ต่างกัน  ตัวอย่างค่าเขียนแบบที่นำมาลงในหน้านี้ ห้องแถวขนาด 4*8เมตร จำนวน10ห้อง  เสียค่าออกแบบ 3หมื่นบาท ราคาที่ว่านี้จะรวมการยื่นขอแบบให้ถูกต้องด้วย (อันนี้จ่ายจริง-ของจริง เพราะจ้างเขาทำ ซึ่งทางอบต.เขาช่วยอำนวยความสะดวกให้)
 บางท่านลงมือจ้างเขาเขียนแบบเอง ค่าเขียนแบบ 5000-10,000 บาท รวมค่าเซ็นต์อีก 10,000บาท. รวมแล้วไม่เกิน 20,000 บาท 
สรุป..ถ้าหาคนเขียนแบบไม่ได้ หรือถ้าหาได้แต่ราคายังแพง  ลองติดต่อพื้นที่(เขต/อบต)ของท่านดู.. ไปที่กองโยธาบอกว่า "รบกวนช่วยแนะนำคนเขียนแบบและเซ็นแบบให้หน่อยได้ไหมครับ" 

ถาม: ซ่อมหลังคารั่ว ขอซื้อแผ่นปิดรอยต่อ (บทสนทนาทางโทรศัพท์)

ผู้ขาย : ต้องการกี่ม้วนครับแผ่นปิดรอยต่อหลังคา
ผู้ซื้อ : ใช้เยอะ ใช้ทั้งหลังค่ะ
ผู้ขาย :จะเอาไปติดส่วนไหนครับทั้งหลัง กันสาด หรือหลังคา 
ผู้ซื้อ : หลังคา ค่ะ
ผู้ขาย :เขาใช้ติดกันเฉพาะแนวขอบกระเบื้องครับสำหรับบ้านสร้างใหม่ เช่นใต้ครอบสันหลังคา หรือสันตะเข้  
ผู้ซื้อ : อ๋อ..เป็นบ้านเก่าค่ะ ทาวน์เฮ้าแฝด หน้ากว้าง8เมตร 
ผู้ขาย :งั้นก็หารอยรั่วให้เจอก่อนครับ จะได้รู้ว่าใช้เท่าไหร่? 
ผู้ซื้อ :ไม่รู้ว่ามันรั่วตรงไหน คือมันรั่วเต็มไปหมด ก็เลยคิดว่าจะเอาไปติดทั้งหลัง 
ผู้ขาย :เป็นกระเบื้องแบบไหนครับ แบบลอนคู่ใช่ไหม...
ผู้ซื้อ: ใช่ค่ะลอนคู่ บ้าานติดกันก็รั่วทุกหลังเลย แต่เขาซ่อมแล้ว 
ผู้ขาย : เขาซ่อมแล้วหายไหมครับ 
ผู้ซื้อ:ไม่รู้เหมือนกันไม่ได้ถาม 
ผู้ขาย :บ้านที่ว่านี้สร้างนานหรือยังครับ 
ผู้ซื้อ: 30กว่าปีแล้วค่ะ
ผู้ขาย : เออ..ผมว่าซื้อแผ่นปิดรอยต่อไปติดทั้งหลังไม่น่าจะหายรั่วนะ แนะนำให้ปรึกษาช่างทำหลังคาดูนะครับว่า ควรเปลี่ยนกระเบื้องใหม่เลยดีไหม เพราะอายุมันก็นานมากแล้ว หรือไม่ก็ถามบ้านข้างๆดูนะครับว่าเขาแก้ไขยังไง..ขอบคุณนะครับ 

ถาม: รวมคำถามยอดฮิต งบประมาณทำห้องเช่าแบบห้องแถวชั้นเดียว 3ห้อง 4ห้อง 10ห้อง 20ห้อง ประมาณเท่าไหร่?
ตอบ: ราคาที่แน่นอนคือ ราคาที่ต้องมีแบบ คิดตามแบบออกมา เพราะการเลือกใช้วัสดุทำให้ราคาเปลี่ยน แต่ก็พอจะประมาณได้ดังนี้ คิดเป็นตรม.ออกมา ราคาประเมิณเริ่มตั้งแต่ 5,000-10,000บาทต่อตรม. ราคาที่แตกต่างกันนี้ขึ้นอยู่กับ 1.งานฐานรากต้องลงเข็มอย่างไร..ซึ่งขึ้นอยู่กับสภาพของดิน 2.โครงสร้างเหล็กใช้เหล็กขนาดและจำนวน มากน้อยเท่าไหร่ 3.สุขภัณฑ์ และระบบไฟฟ้า ประปา 4.วิธีการจ้างงาน แบบเหมารวม หรือแยกเหมาเฉพาะค่าแรงเจ้าของซื้อวัสดุเอง วิธีการคัดเลือกผู้รับเหมาคลิกที่นี่ 5.ถ้ามีวัสดุเหลือใช้ เช่นมีไม้ที่จะนำมาทำแบบได้ ค่าใช้จ่ายก็จะลดลง 6.หากต้องการมีแบบแปลนค่าแบบประมาณ 15,000บาท 7.หากต้องการมีส่วนร่วมในงานก่อสร้าง ทำเองบางอย่าง เช่น ทำไฟฟ้า ประปา สี  เคเบิ้ลทีวี กล้องวงจรปิด ราคาก็จะถูกลงอีกเยอะ  สรุปคร่าวๆ ตอนนี้ เหมาทุกอย่าง 6-7พันบาทต่อตรม.ก็น่าจะมีคนทำให้..แต่ช่างหาได้ยากเหลือเกิน... และให้ระวังคุณภาพให้ดี เจอช่างทำตามใจฉัน ปวดหัวปวดใจเลยครับท่าน

ถาม: ช่างเหมาทาสีห้องเช่า1ห้องในราคา20000บาทรวมค่าทาสีด้วยไหมค่ะ
ถามช่างว่ารวมค่าของค่าช่างเป็นเงินเท่าไรเขาบอกว่าประมาณ45000บาท ค่าของก็แค่25000เท่านั้นจริงไหมค่ะ

ตอบ: ยินดีตอบคำถาม..เท่าที่มีความรู้ครับ การแบ่งปันทำให้เกิดความรู้ทั้ง 2ฝ่าย ทั้งนี้ผมก็ไม่ได้คิดที่จะเอาเปรียบผู้รับเหมา หากผู้รับเหมาชี้แจงรายละเอียดให้ชัดเจน ถูกต้อง จะเกิดผลดีต่อทั้ง 2ฝ่าย  ส่วนจะแพงหรือถูก ถ้าทำดี ผมเชื่อว่า ผู้ว่าจ้างก็ยินดีที่จะจ้าง เพราะ การได้ช่างที่ทำงานดี ทำให้ผู้ว่าจ้าง เกิดความสบายใจ ไม่เสี่ยงต่อการละทิ้งงาน  คำนวณพื้นที่สำหรับงานทาสีของห้องแถวให้เช่าชั้นเดียว ดูเพิ่มเติม คลิก

ถาม: ลงทุนทำห้องเช่าชั้นเดียว 4ห้อง เก็บค่าเช่าห้องละ 1600 บาท ควรทำไหม?.....

ตอบ : เดี๋ยวนี้ต้นทุนการก่อสร้างสูงมาก ห้องแถวให้เช่า ขนาดกว้าง 3.5เมตรลึก 6-7 เมตร ค่าลงทุนก่อสร้างไม่รวมค่าถมดิน ค่าปรับภูมิทัศน์ อยู่ที่ 1แสน-1.5แสน แล้วแต่ว่าจะสร้างแบบไหน? เมื่อคำนวณระยะเวลาคืืนทุนแล้ว.. 7-10 ปี(ไม่รวมดอกเบื้ย) อีกทั้งค่าบำรุงดูแลรักษา
ในส่วนการตัดสินใจ ผมคงตอบให้ไม่ได้...แต่ขอยกตัวอย่าง.. อพาร์ทเม้นต์แห่งหนึ่งลงทุน 50 ล้าน จำนวนห้องเช่า 80 ห้อง ค่าเช่าห้องละ 6000บาท/เดือน รายได้ต่อปี80%= 4.6ล้านบาท ระยะเวลาคืนทุน 10ปี+... (เรื่องของคนมีโอกาส)

ถาม:ทำห้องแถวให้เช่าจำเป็นไหมต้องยื่นแบบ?
เขาบอกว่าต้องยื่นที่อ.บ.ตเสียค่าทําเนียบเป็นหมื่น  เลยไม่แน่นใจต้องถาม.....

ตอบ :ห้องเช่าที่เป็นห้องแถว อยู่ในที่ลับตา(ไม่ติดถนน) ในที่ไม่รบกวนชาวบ้าน และไม่ต้องการขอเลขที่บ้าน ไม่ขอกู้เงิน ผมว่ามีจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้ขออนญาติกับทางเขต แต่ถ้าจะให้ถูกต้องก็ต้องทำแบบให้ถูกต้อง ค่าใช้จ่าย(ค่าทำเนียม)ในการยื่นเพื่อขออนุญาติก่อสร้าง ไม่กี่บาทหรอกครับ ที่แพงก็ค่าเขียนแบบ และค่าลายเซ็นต์ของวิศวกร
 ดูค่าทำเนียม http://www.shoppingbycom.com/House-Design/Permission.html

ตัวอย่าง สร้างห้องเช่าประเภทห้องแถว ลงทุน 1.5 แสนต่อห้อง ทำ10 ห้อง รวม 1.5 ล้านบาท
เก็บค่าเช่าได้ทั้งหมดเดือนละ 16,000บาท (อาจจะมากกว่า หรือน้อยกว่าแล้วแต่พื้นที่) อย่างน้อย 7ปี จะได้ทุนคืน  ห้องเช่าสร้างเองต้องลงทุนสูง และสามารถขยายธุรกิจได้หากมีพื้นที่ว่าง 
***กรณีทุนน้อย ต้องกู้ธนาคารค่อยๆผ่อนชำระ  ทั้งนี้ต้องคำนวนให้ถี่ถ้วนต่อความเสี่ยง หากราคาค่าเช่าได้ต่ำ ความเสี่ยงที่จะได้ทุนคืนจะยาวนานมาก

ซื้อคอนโดให้เช่า
เทียบการจ่ายเงินทุนที่เท่ากัน เมื่อซื้อคอนโด 1.5ล้าน(เงินสด)ได้ผลตอบแทนค่าเช่าเดือนละ 8,000บาท เทียบกับลงทุนทำห้องเช่าทำห้องแถวชั้นเดียว จะได้ค่าเช่าเดือนละ 16,000-18,000บาททั้งนี้ยังไม่รวมค่าที่ดินที่ใช้ในการก่อสร้าง..

หรือซื้อคอนโดแบบผ่อนชำระ ราคา1.5 ล้าน จ่ายดาวน์ 25%(375,000) ให้เช่าห้องละ 8,000 บาท นำค่าเช่ามาจ่ายแทนเงินกู้ (20ปี ได้ห้องเช่ามูลค่า1.5 บาท หรืออาจจะถูกยึดหากไม่มีคนเช่า) 
คอนโด สำหรับคนทุนน้อย ค่อยๆผ่อน หรือทุนมาก ก็ทำได้ และหากต้องการขยายกิจการ หรือซื้อคอนโดเพิ่ม ก็ควรมั่นใจก่อนว่า ห้องที่กำลังผ่อนอยู่ไปได้สวย เป็นที่ต้องการของตลาด (จงลดความเสี่ยงให้มีน้อยที่สุด..และอย่าใช้ความโลภเป็นเครื่องมือในการตัดสินใจ)

เป้าหมายของผมก็คือ สร้างองค์ความรู้ ด้านการดูแลการก่อสร้างและแบ่งปันประสบการณ์ที่นี่..เพื่อที่จะทำให้งานก่อสร้างมีคุณภาพ..คลิกที่นี่ เรียนรู้ผู้รับเหมาก่อสร้าง
หากท่านต้องการติดต่อสถาปนิกผู้ออกแบบบ้านและอาคาร ติดต่อได้ที่ลิงค์ด้านล่างนี้เลยครับ
สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม ติดต่อออกแบบ ซื้อแบบ ด้านล่าง